Caution non rendue après 1 ou 2 mois : conseils d’un avocat

Votre caution n’est pas rendue après 1 ou 2 mois malgré vos multiples relances et vos lettres recommandées.

Si vous rencontrez des difficultés pour récupérer votre dépôt de garantie à la fin de votre contrat de location, voici un guide sur le remboursement de votre caution et les démarches à suivre pour faire valoir vos droits.

Petit aparté, on dit souvent « récupérer sa caution » en fin de location pour désigner le remboursement du dépôt de garantie mais la caution et le dépôt de garantie ne signifient en réalité pas la même chose. 

La caution représente la personne qui se porte garant pour vous et qui devra payer à votre place si  vous n’honorez pas votre loyer. 

Le dépôt de garantie désigne la somme d’argent que vous versez au propriétaire au début de la location, et qui vous est généralement restituée à la fin de votre contrat de location. 

Ici, par souci de simplification, j’utiliserai indifféremment les mots « caution » et « dépôt de garantie » pour désigner le dépôt de garantie.

Combien de temps pour rendre une caution ?

Conformément aux dispositions de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, le dépôt de garantie doit être rendu dans un délai maximal de 2 mois, lequel peut être réduit à 1 mois dans certaines conditions.

Le délai de restitution de la caution dépend de la date de remise des clés, de l’existence d’un état des lieux de sortie, ainsi que de son contenu si celui-ci a été réalisé.

Nous allons donc aborder les 3 cas possibles :

• vous n’avez pas réalisé d’état des lieux de sortie,
• votre état des lieux est conforme à celui d’entrée,
• votre état des lieux n’est pas conforme à celui d’entrée.

Nous verrons ensuite si vous avez droit à des indemnités en cas de caution non rendue.

Enfin, je vous indique les recours possibles si le délai est dépassé.

Vous n’avez pas fait d’état des lieux de sortie

Même sans état des lieux de sortie, vous avez droit à la restitution du dépôt de garantie. 

En effet, lorsqu’aucun état des lieux de sortie contradictoire n’est établi, vous êtes présumé avoir rendu le logement en bon état de réparations locatives.

Dans ce cas, votre situation est similaire à celle d’un état des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée et aucun montant ne peut en principe être retenu sur la caution pour dégradations.

Vous pouvez bénéficier du délai réduit pour la restitution de votre caution. Le propriétaire doit donc vous rendre votre dépôt de garantie dans le délai d’1 mois maximum après la remise des clés. S’il est en retard sur le remboursement de cette caution, vous pouvez demander des indemnités.

Cependant, cette présomption d’avoir rendu le logement en bon état peut être renversée, notamment lorsque c’est vous qui avez refusé d’établir un état des lieux de sortie et que le propriétaire rapporte la preuve des dégradations dont vous êtes responsable.

Alors, le propriétaire peut être en droit de retenir la totalité ou une partie de la caution pour couvrir des réparations locatives ou dégradations, à condition de les justifier.

Dans cette situation, le délai pour rendre la caution passe à 2 mois maximum après la remise des clés.

Votre état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée

Si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le délai de restitution du dépôt de garantie est réduit à 1 mois à compter de la date de la remise des clés.

Par exemple, Alice a réalisé un état des lieux de sortie conforme à l’état des lieux d’entrée et a remis les clés de sa location à l’agence immobilière le 1er septembre. L’agence immobilière doit rendre la caution à Alice dans un délai maximal d’1 mois, soit avant le 1er octobre. 

Cela signifie également qu’aucune retenue ne peut être en principe effectuée sauf pour des impayés de loyers ou des charges non réglées. Les usures normales dues à la vétusté ne peuvent pas vous être imputées.

Votre état des lieux de sortie est différent de celui d’entrée

Lorsque l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le délai pour restituer la caution est de 2 mois maximum après la remise des clés.

Par exemple, Julie a réalisé un état des lieux de sortie et a remis les clés de la location à l’agence immobilière le 1er septembre. L’état des lieux de sortie mentionne des dégradations et réparations à sa charge. L’agence immobilière doit rendre la caution à Julie dans un délai maximal de 2 mois, soit avant le 1er novembre.

Lorsque l’état des lieux de sortie révèle des dégradations ou des dommages vous étant imputables, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir les frais de réparation nécessaires.

Cependant, le propriétaire doit justifier ces retenus sur caution en vous fournissant des justificatifs (devis, factures, etc.).

Caution non rendue d’une location meublée

La caution d’un appartement meublé doit être rendue dans les mêmes conditions que pour un appartement non meublé.

Le délai de restitution du dépôt de garantie est de 2 mois maximum après la remise des clés, réduit à 1 mois maximum si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Caution non rendue à temps : avez-vous droit à des indemnités ?

Si le délai de restitution de la caution est dépassé (1 mois ou 2 mois selon les cas), le propriétaire est en principe tenu de payer une majoration pour le retard. 

La majoration s’élève à 10% du loyer mensuel (hors charges) pour chaque mois de retard commencé, conformément à l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014.

Cette majoration s’applique même si le contrat de location a été signé avant l’entrée en vigueur de la loi ALUR, et quelque soit le montant de la caution indûment retenue par le propriétaire.

Cependant, le propriétaire n’est pas tenu de vous verser la pénalité de 10 % en cas de retard dans la restitution du dépôt de garantie si vous ne lui avez pas communiqué votre nouvelle adresse.

Délai dépassé : que faire ?

Une fois le délai d’1 ou 2 mois dépassé, il est conseillé de :

• Contacter le propriétaire ou le professionnel immobilier afin de le relancer.
• Si cela n’est pas fructueux, vous avez la possibilité de mettre en demeure le propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de restituer le montant de la caution.
• Si le désaccord persiste, vous pouvez ensuite recourir à une médiation, saisir la Commission départementale de conciliation, obtenir une injonction de payer ou saisir le juge des contentieux de la protection.

Télécharger un modèle de mise en demeure en cliquant ici

Parfois, l’accompagnement par un avocat dès le stade de la mise en demeure permet de résoudre rapidement le désaccord avec le bailleur.

Le cabinet Legiwise propose d’envoyer votre courrier de mise en demeure de restituer le montant du dépôt de garantie.