Remboursement de la caution : un avocat vous aide
Le remboursement de la caution est souvent un point de friction entre propriétaires et locataires.
Si le montant restitué est inférieur à vos attentes, vous vous trouvez peut-être dans une situation de désaccord avec le propriétaire ou son agence immobilière sur le montant et la nature des retenues déduites de votre dépôt de garantie. Pas de panique, ce genre de conflit est loin d’être rare, et il existe des solutions pour le résoudre.
Dans cet article, je vous propose quelques clés pour comprendre vos droits et actions possibles, et éviter de laisser des sommes injustement déduites de votre dépôt de garantie.
Pourquoi le montant restitué du dépôt de garantie est-il parfois inférieur à vos attentes ?
Le dépôt de garantie est censé couvrir d’éventuels manquements du locataire, comme des loyers impayés ou des dégradations du logement.
Mais il arrive parfois que le remboursement de la caution puisse être diminué de manière excessive ou abusive, et les raisons avancées sont souvent des retenues pour des réparations ou des remises en état que le propriétaire considère comme nécessaires ou locatives.
Dans certains cas, ces réparations sont réellement dues, mais dans d’autres, elles peuvent relever de la vétusté (usure normale du logement) ou de simples erreurs d’appréciation de la part du propriétaire ou de son agence immobilière.
Que faire si vous êtes en désaccord sur les réparations ?
1. Demandez des justificatifs détaillés
L’une des premières étapes en cas de désaccord est de demander des justificatifs précis sur les réparations retenues sur votre dépôt de garantie.
En effet, la charge de la preuve incombe au bailleur.
Autrement dit, c’est à lui de justifier les sommes déduites de votre caution et de démontrer la réalité et le montant des sommes retenues, en fournissant des devis ou des factures détaillés.
Puisque le propriétaire doit prouver le montant de ces sommes, ce dernier ne peut pas se contenter de retenir un montant forfaitaire sur votre caution.
En conséquence, si le propriétaire ou son mandataire (agence immobilière) ne peut présenter aucun justificatif, il est vraisemblable que votre dépôt de garantie devra vous être remboursé en totalité.
2. Assurez-vous que les devis ne proviennent pas d’une société liée au propriétaire ou de son mandataire
Vérifiez que les devis et factures détaillés proviennent d’entreprises indépendantes et non d’une société juridiquement liée au bailleur ou de son mandataire comme une filiale par exemple.
En effet, certains bailleurs peuvent avoir recours à des filiales qui pourraient éventuellement gonfler les coûts des réparations.
Si vous doutez de la sincérité des sommes demandées, vous pouvez contester en les comparant avec des devis établis par d’autres prestataires.
Que se passe-t-il si le propriétaire ne fournit aucun justificatif ?
Si le bailleur ne parvient pas à justifier les sommes retenues lors du remboursement de la caution, il est tenu de la restituer dans son intégralité.
Dans ce cas, une pénalité de 10 % du loyer mensuel peut être appliquée pour retard dans la restitution.
Cette pénalité est calculée pour chaque mois de retard commencé à partir de la date à laquelle votre bailleur devait vous rendre la caution.
Pour plus de détails sur la date exacte de restitution de votre dépôt de garantie, je vous renvoie vers l’article sur la caution non rendue.
Quelles sont les réparations à la charge du propriétaire ?
En tant que locataire, les réparations occasionnées par la vétusté, la faute ou le défaut d’entretien du propriétaire, une malfaçon, un vice de construction, un cas fortuit ou la force majeure, ou le fait d’un tiers non introduit dans le logement par le locataire, ne sont pas à votre charge.
1. La vétusté
La vétusté est une cause fréquente d’exonération pour le locataire. Les dégradations dues à la vétusté (usure normale du logement) ne peuvent pas être imputées au locataire.
Par exemple, un parquet qui se détériore après plusieurs années d’utilisation ou des peintures qui s’écaillent ne sont pas à la charge du locataire, mais bien du propriétaire.
Vous pouvez donc prouver que les dégradations ne sont pas de votre responsabilité en fournissant des photos datant de l’entrée dans les lieux ou en montrant que les réparations concernent des éléments usés naturellement.
2. Faute ou défaut d’entretien du propriétaire
Le propriétaire est tenu d’effectuer les réparations nécessaires pour maintenir le bien en bon état.
Si un défaut d’entretien de sa part cause des dommages, le locataire peut être exonéré de la responsabilité des réparations.
3. Vice de construction et malfaçon
Un vice de construction est un défaut dans la conception ou la réalisation du bâtiment qui compromet sa solidité ou sa sécurité.
Le locataire n’est pas responsable des réparations nécessaires pour remédier aux vices de construction qui sont à la charge du propriétaire.
4. Cas fortuit ou force majeure
Il s’agit d’événements imprévisibles et inévitables tels que des catastrophes naturelles qui exonèrent le locataire de toute responsabilité pour les dommages causés.
5. Fait d’un tiers non introduit dans le logement par le locataire
Lorsque les dommages ont été causés par un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement, le locataire n’est pas responsable des dommages causés par ce tiers.
Cela peut être le cas lorsqu’un locataire découvre des dégradations dans son appartemnet causées par un individu qui s’est introduit chez lui par effraction, sans que le locataire ne l’ait invité.
Que faire si le désaccord persiste ?
Si vous ne parvenez pas à résoudre le désaccord, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation (CDC) dans un premier temps. Cette étape est recommandée bien qu’elle ne soit pas obligatoire en cas de conflits concernant l’état des lieux et le dépôt de garantie.
La CDC est un organisme paritaire, composé à égalité de représentants des propriétaires et des locataires, qui vous permet de tenter une médiation sans avoir à engager de procédure judiciaire. Elle n’a pas de pouvoir contraignant mais elle peut vous aider à résoudre le litige de manière amiable.
Il convient de saisir la CDC du département où est situé le logement. Pour trouver les coordonnées de votre CDC, cliquez ici pour voir la liste officielle des commissions départementales de conciliation.
Le coût de son intervention est gratuit et vous pouvez la saisir par lettre recommandée avec accusé de réception, par courrier à l’aide d’un formulaire à imprimer et disponible sur le site internet de la CDC ou en remplissant le formulaire en ligne directement sur le site internet de la CDC.
Si la conciliation échoue, vous pouvez engager une action en justice pour contester le montant retenu.
Quelles réparations sont à la charge du locataire ?
Concernant les réparations, une distinction claire est faite entre les réparations locatives à la charge du locataire et les grosses réparations à la charge du propriétaire.
Les réparations locatives incluent, par exemple, l’entretien courant des équipements du logement et de menues réparations alors que les réparations liées à la vétusté, ou celles qui concernent des équipements défectueux sans lien avec l’usage du locataire, doivent être prises en charge par le propriétaire.
Retrouvez la liste des réparations locatives et celles à la charge du propriétaire dans un article spécialement dédié.
Et si l’état des lieux de sortie est conforme ?
Si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation et est identique à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire ne peut a priori pas retenir le dépôt de garantie pour des réparations.
Si des sommes sont quand même déduites, vous avez tout à fait le droit de contester et le propriétaire doit apporter la preuve des dégradations à votre charge et en justifier le montant.
