Annulation du compromis de vente : comment éviter de perdre l’indemnité d’immobilisation ?
Il y a quelques mois, un couple est venu me consulter, paniqué : leur projet d’achat immobilier s’effondrait, la banque refusait le prêt, et le vendeur exigeait de conserver les 10 % d’indemnité d’immobilisation. Leur question était simple : l’annulation du compromis de vente est-elle possible sans perdre cette somme ? Derrière cette interrogation se cache une réalité brutale : une annulation du compromis de vente mal maîtrisée peut coûter plusieurs dizaines de milliers d’euros.
En matière immobilière, l’émotion prend souvent le pas sur l’aspect juridique. Pourtant, la moindre imprécision dans la clause de condition suspensive peut transformer un simple refus de prêt en contentieux coûteux. Quelles sont les règles qui encadrent l’annulation d’un compromis de vente en cas de refus de prêt ?
Annulation du compromis de vente et indemnités : que dit la loi ?
Le compromis de vente vaut vente, conformément à l’article 1589 du Code civil. Autrement dit : une fois signé, l’engagement est ferme.
Toutefois, l’article L. 313-41 du Code de la consommation permet de protéger l’acquéreur. Lorsque l’achat est financé par un prêt, le compromis est en principe conclu sous condition suspensive d’obtention du prêt. Si le prêt est refusé, la vente devient caduque.
Mais attention, encore faut-il que l’acquéreur démontre avoir accompli des démarches sérieuses.
La jurisprudence rappelle régulièrement :
- que l’acquéreur doit solliciter un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans le compromis (montant, durée, taux, garanties),
- qu’il doit effectuer ses démarches dans le délai imparti,
- qu’il ne doit pas faire obstacle volontairement à l’obtention du prêt.
À défaut, l’annulation du compromis de vente peut être considérée comme fautive, ouvrant droit pour le vendeur à conserver l’indemnité d’immobilisation.
Cas pratique : quand le refus de prêt ne suffit pas
Il a été considéré que l’acquéreur ne pouvait pas invoquer la condition suspensive, par exemple :
- lorsqu’il n’avait sollicité qu’un seul établissement bancaire alors que la clause prévoyait d’en solliciter deux,
- lorsque le montant demandé dans le dossier de prêt ne correspondait pas au montant indiqué dans le compromis de vente,
- lorsque les dossiers de prêt ont été déposés en dehors du délai prévu par le compromis de vente et sans justification.
Résultat : la faute de l’acquéreur a été retenue et le vendeur a pu conserver l’indemnité d’immobilisation.
À l’inverse, d’autres décisions ont donné raison à l’acquéreur lorsqu’il démontrait par exemple :
- qu’il avait obtenu dans les délais des refus bancaires conformes au compromis,
- que les demandes de prêt respectaient strictement les conditions du compromis.
- qu’il avait notifié les vendeurs dans les délais.
Tout se joue sur la rédaction de la clause, la conformité des demandes de prêt, le respect des délais, les justificatifs et la transparence.
Que vérifient les tribunaux ?
Les juridictions s’appuient essentiellement sur :
- Article 1304 du Code civil (condition suspensive)
- Article L. 313-41 du Code de la consommation (financement par crédit)
et vérifient entre autres :
- La conformité des demandes de prêt
- Le respect des délais
- L’absence de mauvaise foi
- La rédaction précise de la clause
- etc.
En pratique, une annulation du compromis de vente réussie repose sur une clause bien rédigée et une exécution irréprochable.
Conclusion
L’annulation du compromis de vente n’est pas automatique en cas de refus de prêt. La question centrale reste celle de la bonne foi et du respect strict de la clause suspensive. En matière d’annulation du compromis de vente, la moindre erreur peut coûter 5 à 10 % du prix du bien pour l’acquéreur.
Avant de signer le compromis de vente, il est donc essentiel de demander à votre avocat d’analyser et négocier la rédaction de la clause de condition suspensive de prêt car en droit immobilier, la prévention coûte toujours moins cher que le contentieux.
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